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这座大都市猛烈抨击开发商

来源:UCMS站群1组发布  浏览量:199  发布时间:2020-10-17

自今年下半年以来,许多房地产市场经历了逆风。

现在,杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口、成都、银川、徐州、绍兴等27个城市收紧了楼市调控政策。

很多更是按捺不住,迅速选择了第二次出手。

银川

10月16日,人民号《银川公告》披露,银川市住房和城乡建设局公布《银川市新建商品房预售资金羁系措施(试行)》,目的是加强对银川市新建商品房预售资金的监控和管理,确保预售资金用于商品房项目建设,防止项目未完成。

对于预售资金的存放和管理,《措施》提出预售项目只能设置一个专属账户。房地产开发企业应当在项目销售区域内的显著位置公示脚镣账户,并在商品房销售合同中注明脚镣账户等信息,协助购房人将房价款直接存入项目脚镣账户,不得直接吸收任何性质的房价款。

早在9月8日,银川也收紧了调控,提出待售物业“一房一价”要备案,经批准后才能出售;当地9月前开盘的项目,短期平均售价不得高于8月;与此同时,对约30个待售房地产进行了全面检查,发布了13份整改通知,包括严格查处囤积居奇和非法收取认购资金的行为。

无锡

昨日,无锡市住房公积金管理中心公布《关于调整第二套住房公积金小我私家住房贷款利率的通知》,规定职工家庭第二套自住住房公积金贷款利率为同期第一套住房公积金贷款利率的1.1倍,即第二套住房公积金贷款利率上浮10%。

目的是通过提高第二套房的利率来增加购房成本,遏制房地产投机。

加上去年9月份上调公积金贷款首付比例的操作,无锡公积金贷款从首付比例到额度再到利率的调控已经基本完成。

早在8月30日,无锡就已经收紧了调控。当时发布了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳康健生长的通知》,提出了加强土地市场调控、支持居民合理自住需求、坚决制止炒房投机、整顿和规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析等五项有针对性的措施。

此外,差别化住房信贷政策也得到了调整。对于已经拥有住房且相应住房贷款尚未结清的家庭,如果再次申请商业私有住房贷款购买商品房,最低首付比例将从之前的40%调整至不低于60%。对于没有住房和贷款的首次购房者,继续实行30%的最低首付比例政策。

其实细看这两个城市的调控是很有意思的。

回答“为什么这两个这么快就摆脱对方了”这个问题并不难因为两个都是真的热。

在无锡“830新政”出台之前,无锡房价已经连续18个月上涨。同时,根据国家统计局公布的新建商品房销售价格指数,2020年8月无锡同比增长10%。考虑到目前的经济形势,这个区间不低。另一方面,无锡市场6个月移动供需比从2020年3月的1.18降至8月的0.76,为三年来最低。也可见其市场火爆。

二次出售之所以把公积金作为一种操作(虽然杀伤力有限),还是有一定针对性的。从交易结构来看,2020年无锡限购区均价2万元以上的改善物业销售火爆,对应的客户是购买两套甚至三套的改善客户。因此,公积金贷款政策的调整也是为了改善住房市场的热点

虽然无锡和银川在这两次升级中没有使用限制购销的“一刀砍”战术,但银川的两次调整明显弱于无锡。

无锡以需求方为主(增加买家成本),银川以供给方为主(增加开发商成本)。主要和两大都市的基本面有关。

无锡作为长三角重点城市之一,经济实力(已超万亿)仅次于省内苏州、南京。无锡基本面绝对没问题。开发商可以看到这一点,买家尤其是投资者也可以看到这一点。今年以来,限制区楼市的爆发,丰富和澄清了这一点。

在这种情况下,如果无锡的调控尽快见效,只能从需求方入手,继续提高购房者的成本,不用担心过度发挥。

银川的基本面显然比不上无锡。银川虽然是宁夏的省会城市,但绝对实力(GDP不到2000亿)只能算是弱三线。其楼市繁荣的主要原因在于其在宁夏的超然地位。

从下图可以看出,银川的GDP虽然绝对值不高,但仍占宁夏GDP的一半,居全国省会之首。在综合GDP、总资本、固定资产投资、房地产开发投资等评价的“一级”指标中仍居首位。

这意味着银川对宁夏有很强的吸虹效应。换句话说,银川火热的楼市是宁夏人买的。而且银川楼市是不设防的(买不买不限,有没有银川户籍或者社保都可以买),就像给银川楼市开鼓风机一样。

这时候就很微妙了。如果银川官方卖的太多(直接打压需求方),银川楼市会从盛夏转到冬季,对于当地楼市来说是难以承受的。届时官方将面临救市压力。

因此,我们看到了一个非常有趣的场景。银川虽然被采访过两次,政府也有监管,但监管明显弱了很多,更像是表象。

虽然这并不是说银川现有的调控不好,只是说传导链要慢一点,长一点,考虑到当地楼市的懦弱,只能打开发商的板子。

比如,定金价格不能凌驾于之前的定金价格之上,这样才能真正的降低价格,而打击房产囤积可以增加供应量。如果是,可以增加数量,稳定价格。

银川市新出台的新建商品房预售资金政策,将进一步加大开发商的资金压力。这个板子还是很疼的,大大限制了房企挪用预售资金。过去,房企通过一个项目的资金流动补贴另一个项目,或者项目预售资金的暗掏空不再起作用。这时候房地产企业要想把项目扭亏为盈,只能降价跑量,或者老老实实发展。

更重要的是,它有效地防止了烂尾楼,也是购房者的一个幌子。